家づくりを考える上で自己資金はいくら位必要なのだろう？？ それに「頭金は〇〇円必要」と言う情報もある。
住宅ローンと自己資金の割合はどの位が良いのだろうか・・知りたい。
今回はそんな疑問にお答えいたします。
住宅ローンと自己資金の関係。
人それぞれではあるものの、最近の傾向を踏まえ、考え方をお伝えします。
自己資金はいくら必要なのか？
また、適正な頭金の金額はいくらなのか？
その様な疑問をお持ちの方への「自己資金の考え方」です。
そもそも頭金や自己資金と言われるものは、何のことなのでしょか？
「ローン以外で必要になるお金」でもありますし、「借入金額を少なくするための頭金」という考えもあります。
定義は色々ありますが、この記事では「最低限必要な現金として考える」場合と「頭金として考える」場合のどちらも取り入れながら、自己資金の考え方を説明していきます。
先ずは、最低限必要な自己資金（現金）についてです。
家を建てる又は、購入する際にはある程度の現金が必要になります。
手持ちの現金が０円での建築や購入は非常に難しいです。
そして「最低限必要な現金」は言い換えると、融資を利用できない諸費用の部分と言ってもいいでしょう。
例えば、土地を購入する際の「手付金」には融資は利用できません。現金が必要になります。
また、住宅ローンの商品によっては「建物本体以外のカーテンや、家具家電などについては融資しません」という商品もあります。
ですので、家を建てる又は、購入する際にはある程度の現金が必要になるのです。
この最低限必要な自己資金は、土地を購入して家づくりをする場合と、既に完成している建売を購入する場合では金額が大きく違ってきます。
では、それぞれに必要な資金を見ていきましょう。
建売の場合は、手持ちの出費は抑えられる傾向にあります。
一般的には、建物を契約する際の契約金さえあれば、あとは融資を利用して進めることができます。
契約金は販売会社にもよりますが、概ね１０万円～１００万円位あれば契約可能となる場合が多いでしょう。
手持ちの自己資金が少ない、又は支出金を押さえて戸建てに住みたい場合は、注文住宅ではなく建売の方が良いでしょう。
土地購入からの注文住宅の場合は、必要な自己資金は増えてきます。
なぜなら、土地からの場合は「土地の契約」と「建物の契約」の２つの契約があるからです。
土地の契約金(手付金)は物件価格の概ね５％～１０％です。例えば、１０００万円の土地の場合は５０万円～１００万円の手付金が現金で必要になります。
建物契約金は、建築会社によって大きく違います。
契約に１００万円必要なメーカーもありますし、１０万円でOKという建築会社もあります。
ただし、もし手持ちの現金が少ないのであれば、そもそも家の購入や建築の前に家計の改善を優先させましょう。
上記より、それぞれの必要最低限の自己資金は
建売の場合１０万円程度でもOk。
土地購入からの注文住宅は、仮に土地の手付５０万、請負の契約金５０万としても１００万円程度の現金が必要になります。※家づくりにかかる諸費用の記事はこちらです。
加え、もし希望する住宅ローンの商品が諸費用やカーテン・外構などを利用できない住宅ローンであれば、その分を見越した現金が必要になります。支出できるお金はもちろんですが、住宅ローンの内容も確認しておきましょう。
では、資金に余裕がある場合は頭金はどの程度入れれば良いのでしょうか？
これは、それぞれの考え方やライフプランなどにより大きく違ってきますので、絶対の正解はないのですが「金利と資産運用」「住宅ローン減税」「ライフプラン」の３つから考えると良いでしょう。
ちなみに一昔前は「頭金の額は物件価格の２割～３割」と言われていました。
理由としては、昔は金利が高く利息額が非常に大きかったのです。
ですので、自己資金があるなら頭金を入れて借入金額を抑えることにより、利息の軽減をはかっていたのです。
しかし、現在は金利も低く、国の減税政策もあるので一概に物件価格の２～３割入れることも少なくなりました。
下記が、金利差による利息の例になります。
・金利３％の場合の利息額18,491,123円
・金利１％の場合の利息額5,567,998円
２％の金利差で約１２９０万円の支払いの違いになります。
ですので、「金利と資産運用」「住宅ローン減税」「ライフプラン」からそれぞれに合った頭金を考えていくのが良いでしょう。
１つ目のパターンが「金利と資産運用から考える」です。
現在の住宅ローンの金利というのは、数あるローンの中でも非常に低い金利になっています。
もし仮に低い金利でお金を借りることができるのであれば、借りる金額は多くして余剰資金を投資に回す方法があります。
例えば、住宅にかかる金額３０００万円、そして自己資金が１０００万円あるとしましょう。
仮に、住宅ローンの金利を１％ 資産運用の利回りを３％ とした場合で計算してみます。
①頭金を1000万円入れて、住宅ローンを2000万円とした場合の支払い利息 3,711,998円
②頭金を100万円で、住宅ローンを2,900万円とした場合の支払い利息 5,382,398円
支払利息の差額は １，６７０，４００円
頭金に回さなかった９００万円を利回り3％、３５年福利で運用した場合の運用益 １６，３２４，７６２円
どうでしょうか？
頭金の額だけで考えると、頭金を９００万円入れた方が、利息分１６７万円お得になります。
しかし、頭金に入れなかった９００万円を資産運用すると３５年でなんと、運用益が約１６３２万円にもなります。
もちろん、運用益には税金がかかってきますが、新NISAを利用すると非課税枠が利用できるのでさらにメリットがあります。
考え方はそれぞれですが、住宅ローンを低金利で借りられるのであれば、余剰金での投資は重要な選択枠の一つとなるでしょう。
ちなみに、資産運用の利回り３％とは現実的な数値よりさらに低めの数値です。
反対に、金利の高い住宅ローンしか利用できない場合や固定金利で金利が高い場合は、頭金を多めにいれたり、繰り上げ返済をして支払い利息の軽減をしていくのがよいでしょう。
２つめのパターンが「住宅ローン減税から考える」です。
現在、住宅を建築して居住すると国から減税を受けられます。
聞いたことがあると思いますが「住宅ローン減税」という制度です。詳しい内容はこちらで確認ください。
ざっくり説明しますと、住宅ローンの借入残高に対して0.7％の減税が受けられます。期間は１３年間です。
例えば、４０００万円の住宅ローン残債がある場合は、×0.7％＝28万円が所得税（控除しきれなかった場合は住民税）から控除できるという制度です。
この住宅ローン減税の恩恵を最大限利用するのも一つの方法になります。
例えば、当初の借入金額は頭金などは入れないでローンを組み、住宅ローン減税の恩恵をできるだけ受けます。
その後、減税制度が終わった１３年後に繰り上げ返済をする方法です。
注意点としては、借入額が大きすぎると所得税・住民税から控除しきれない場合もあるのと、住宅性能によって利用できる限度額に違いがあることです。
ですので、あらかじめ「自分の住宅性能は限度額いくらの枠になるのか」と、「自身の収入からの控除金額の目安」を確認しておきましょう。
３つ目が、「年齢やライフプランで考える」です。
人生には、お金が必要となる時期と、そうでない時期があります。
また、住宅ローンを借りた年齢によってもライフプランは大きく違ってきます。
ですので、年齢やライフプランから考えることも重要になります。
先ず、一般的にお金が一番かかる時期というのは、子供が大学に通い始てから卒業するまでになります。
大学の学費は私立で年１００万円以上、学部によっては数百万円かかる場合もあります。
仮にもし、この時に教育資金を支払える目途がなく、金利の高い教育ローンを利用するのであれば、住宅の頭金は抑えて将来の教育資金として貯蓄や資産運用にまわしておくのが良いでしょう。
そして、大学を卒業した後に余裕があれば繰り上げ返済をしたり、また、金利の安い住宅ローンでしたら投資にまわすのも一つの方法になります。
いかがでしたでしたか？
頭金の考え方は、いろいろあります。
一昔のように住宅ローンの金利が高い時では、頭金を入れることが一般的ではありました。
しかし、現代の低金利時代では様々な選択肢があります。
自己資金（頭金）を入れる入れないの考えは、今あるお金をどのように利用すると資産が増えるor損をしないのかで考えていくと良いです。
また、余剰資金を貯蓄するなら、利息は無いに等しいので、頭金や繰り上げ返済に充てて住宅ローンの利息を減額するのも良いですし、そのお金を住宅ローンの金利以上で資産運用できるのであれば、そちらにお金を回す方法も一つです。
もちろん、現金・貯蓄・投資・借入れのバランスは非常に大切なので、例えば「全ての現金を投資に充てる！」といのはリスクが高いのでお勧めはできません。
ただ、この記事を参考に資産と負債を含めたライフプランを考えて見てください。
全て個人で考えるのは難しいので、そんな時はぜひファイナンシャルプランナーに相談してみてください。
但し、保険の支出を下げるFPではなく「保険」を売ってくるFPには注意してくださいね。
